Déposée en Séance Publique le 15 octobre 2020, la proposition de Loi relative à l’encadrement de la profession de marchand de biens (la « Proposition de Loi ») est étudiée depuis le 3 février 2021 par la Commission Finances et Economie Nationale du Conseil National. Le Rapport parlementaire relatif à la Proposition de Loi avance quatre objectifs majeurs : faire de la profession de marchand de biens une véritable profession réglementée, renforcer les conditions d’accès et d’exercice de la profession, rendre le régime fiscal dérogatoire des marchands de biens plus attractif pour l’Etat monégasque et inciter les marchands de biens à améliorer les biens acquis en vue de leur revente.
La Proposition de Loi définit les marchands de biens comme étant les personnes (personnes physiques et sociétés commerciales) qui peuvent seules procéder à des opérations d’achat de biens immeubles, de fonds de commerce ou de parts sociales de SCI, en vue de les revendre, et qui réalisent de telles opérations à titre de profession habituelle[1] et pour leur compte conformément à la Loi[2].
Le présent texte prévoit à la fois un régime de déclaration, sous certaines conditions, et un régime de demande d’autorisation administrative d’exercice de la profession de marchand de biens :
- Déclaration d’exercer: Toute personne physique monégasque peut exercer la profession de marchand de biens sur simple déclaration faire au Ministre d’Etat. Les associés monégasques de S.A.R.L., de S.N.C. et de S.C.S. sont également soumis à la procédure de déclaration susmentionnée[3].
- Demande d’autorisation administrative d’exercer :
- Les personnes physiques étrangères ne peuvent exercer la profession de marchand de biens qu’en justifiant de leur résidence effective en Principauté;
- Les personnes morales dont le siège social est situé à Monaco ne peuvent exercer la profession de marchand de biens.
Les personnes morales dont le siège social se situe à l’étranger ne pourront exercer la profession de marchand de biens qu’après obtention de l’autorisation du Ministre d’Etat et à la condition que lesdites personnes s’établissent à Monaco[4]. Les associés étrangers de S.A.R.L., de S.N.C. et de S.C.S. seront également soumis à la procédure de demande d’autorisation administrative.
De manière générale, l’autorisation d’exercer susmentionnée sera soumise à plusieurs conditions :
- justifier de toutes garanties de moralité professionnelle ;
- le nombre de marchands de biens autorisés à exercer au moment de la demande d’autorisation ne soit pas suffisant pour répondre aux besoins de la Principauté ;
- justifier, lors de la demande d’autorisation (mais également en cas de simple déclaration), d’une garantie financière émise par une banque ou un établissement financier apte à donner caution et ayant son siège social à Monaco[5],
- justifier, lors de la demande d’autorisation (mais également en cas de simple déclaration), de la souscription d’un contrat d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle à raison de l’activité de marchand de biens.
La Proposition de Loi prévoit que les opérations de marchand de biens qui ne sont pas soumises de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée, impliqueront l’acquittement d’un droit d’enregistrement égal à 2.25 % de la valeur du bien acquis sous certaines conditions[6].
Le texte prévoit des sanctions, sous certaines conditions, tant administratives (suspension ou privation d’effets de la déclaration d’exercice ou de l’autorisation administrative d’exercer), que pénales (18.000 à 90.000 € d’amende, pouvant être portée au double du profit éventuellement réalisé).
Enfin, les dispositions de la loi s’appliqueront à toutes les procédures de déclaration d’exercer et de demande d’autorisation administrative d’exercer en cours d’instruction après son entrée en vigueur.
En outre, toute personne qui, au jour de l’entrée en vigueur de loi, exerce déjà une activité de marchand de biens sur le fondement d’une déclaration ou d’une autorisation, disposera d’un délai d’un an pour se mettre en conformité avec les dispositions de cette nouvelle loi, sous peine de voir la déclaration d’exercer privée d’effet ou la demande d’autorisation révoquée[7].
[1] Le rapport précise notamment que « si un particulier venait à se livrer, de manière habituelle, à des opérations d’acquisition et de revente, il viendrait à encourir un risque de requalification en marchand de biens, ce qui aurait pour conséquence de l’exposer à des sanctions pénales ou à l’application de majorations des droits d’enregistrement. Afin de qualifier une personne de marchand de biens, il importera, par conséquent, d’être vigilant quant à l’exercice effectif, et notamment à la récurrence des opérations réalisées ou à leur importance au vu des bénéfices réalisés ».
[2] Pour l’application de la Proposition de Loi, les lotisseurs sont assimilés aux marchands de biens.
[3] Les associés monégasques de S.A.M. ou de S.C.A. sont exemptés de la procédure de déclaration.
[4] Les associés étrangers de S.A.M. ou de S.C.A. sont exemptés de la procédure d’autorisation administrative.
[5] Le montant minimal de ladite garantie sera fixé par Ordonnance Souveraine.
[6] Ces conditions sont notamment le fait que le marchand de biens se conforme aux obligations particulières imposées aux personnes se livrant à des opérations d’intermédiaire au sens de la loi n° 474 du 4 mars 1948, la production d’une déclaration fiscale au commencement des opérations, la formalisation dans l’acte d’acquisition de leur intention de revendre dans un délai de 3 ans, l’engagement exprès de réaliser des travaux pour un montant minimal de 5% de la valeur du bien acquis etc…
[7] La garantie financière et le contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle nécessaires à toute demande d’autorisation administrative d’exerce devront être souscrits dans le délai de trois mois à compter de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.